COPROPIEDAD, USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: QUIÉN VOTA Y QUIÉN PAGA LAS CUOTAS
Copropiedad, usufructo y nuda propiedad en la comunidad de propietarios. Quién vota y quién paga las cuotas es una de las dudas más habituales cuando un mismo piso o local pertenece a varias personas o titulares.
Para la comunidad de propietarios, cada piso o local es una unidad con su cuota de participación. Poco importa cuántas personas compartan su titularidad: la comunidad se relaciona con ellas como un único elemento, con un voto y una cuota.
Por eso la LPH busca que cada vivienda tenga una voz y un interlocutor.
Copropiedad: un solo representante
Si el piso pertenece en proindiviso a varios propietarios, el artículo 15 LPH exige que nombren a una persona que los represente ante la comunidad. Esa persona asiste a las juntas y vota en nombre de todos.
El voto no se fracciona. Si hay tres copropietarios con opiniones distintas, deben resolverlo entre ellos antes de la junta.
En la práctica, conviene que el administrador solicite por escrito la designación del representante y deje constancia en el acta. Así se evitan impugnaciones por votos dudosos.
Usufructo y nuda propiedad: quién vota. Copropiedad, usufructo y nuda propiedad en la comunidad de propietarios
Cuando la vivienda está dividida entre usufructuario y nudo propietario, la LPH atribuye la asistencia y el voto al nudo propietario.
Sin embargo, salvo manifestación en contrario, se entiende que el nudo propietario está representado por el usufructuario. Esa representación dura hasta que conste de forma fehaciente al presidente que ha sido revocada.
Así, en la mayoría de los casos quien acude a la junta es el usufructuario. Si el nudo propietario quiere votar personalmente, debe comunicarlo de forma que quede acreditado.
Quién paga las cuotas. Copropiedad, usufructo y nuda propiedad en la comunidad de propietarios
Aquí hay que distinguir dos planos: el externo, frente a la comunidad, y el interno, entre los titulares.
Frente a la comunidad, la obligación de contribuir a los gastos recae sobre el propietario según su cuota de participación (art. 9 LPH). La propia ley extiende estas obligaciones a los titulares de derechos reales o personales de goce o disfrute, como el usufructuario, sin perjuicio de las acciones que a estos correspondan contra el propietario.
Por tanto, la comunidad puede reclamar al titular que figure como propietario y también, según el caso, a quien disfrute de la vivienda.
El reparto interno: gastos ordinarios y extraordinarios
Entre usufructuario y nudo propietario, el reparto se rige por el Código Civil y por lo pactado.
Como regla general, el usufructuario soporta los gastos ordinarios de conservación y las cuotas habituales de la comunidad. El nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias y las inversiones que aumentan el valor del inmueble, como una derrama por el cambio del ascensor.
Privación del voto por deudas. Copropiedad, usufructo y nuda propiedad en la comunidad de propietarios
El artículo 15 LPH impide votar a quien no esté al corriente de las deudas vencidas con la comunidad, aunque puede asistir con voz. Esto afecta a las situaciones compartidas.
Si hay deuda en una vivienda en copropiedad o con usufructo, es una cuestión práctica que el presidente debe valorar con cuidado antes de impedir un voto. La privación debe constar en el acta y conviene estar seguro de que la deuda es cierta, líquida y vencida.
Conclusión
En resumen, quien vota depende de cómo esté repartida la titularidad. En la copropiedad, vota un único representante designado por todos los copropietarios. En el usufructo, la ley atribuye el voto al nudo propietario, pero se presume representado por el usufructuario mientras no se revoque
Quien paga frente a la comunidad es, en primer lugar, el propietario según su cuota de participación. Sin embargo, la ley extiende además la obligación a quien disfruta la vivienda, como el usufructuario, sin perjuicio de las acciones que le correspondan contra el propietario.