EL SILENCIO DE LA COMUNIDAD NO MODIFICA LOS ESTATUTOS

El silencio de la comunidad no modifica los estatutos lo establece la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Esta cuestión ha generado numerosos conflictos en el ámbito de la propiedad horizontal, especialmente en aquellos supuestos en los que determinados propietarios —habitualmente locales comerciales— han dejado de contribuir durante años a ciertos gastos comunitarios sin oposición expresa de la comunidad.

Ante estas situaciones, suele plantearse si esa falta de reclamación puede interpretarse como una aceptación tácita capaz de modificar el sistema de contribución inicialmente establecido.

La respuesta del Tribunal Supremo es clara. La mera inactividad o tolerancia de la comunidad no tiene entidad suficiente para crear, modificar o extinguir derechos cuando ello implique alterar los estatutos.

La necesidad de unanimidad. El silencio de la comunidad no modifica los estatutos

El fundamento de esta doctrina se encuentra en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige unanimidad para modificar las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos comunitarios.

Ello se debe a que el sistema de reparto de gastos afecta directamente al contenido esencial del derecho de propiedad de cada comunero. Por tanto, admitir modificaciones derivadas de simples conductas toleradas generaría una evidente inseguridad jurídica.

De esta forma, el Tribunal Supremo refuerza varias ideas fundamentales:

• La costumbre interna de la comunidad no sustituye al acuerdo formal.
• La pasividad de la comunidad no equivale a consentimiento modificativo.
• Las alteraciones estatutarias requieren una voluntad comunitaria expresa e inequívoca.
• Silencio y actos propios

Uno de los argumentos más utilizados en este tipo de litigios es la doctrina de los actos propios. Se sostiene que, si la comunidad ha aceptado durante años una determinada situación, posteriormente no puede reclamar el cumplimiento del régimen estatutario original.

Sin embargo, el Tribunal Supremo diferencia claramente entre la mera tolerancia y la verdadera voluntad jurídica de modificar los estatutos. Solo esta última tendría eficacia modificativa.

La ausencia de reclamaciones, incluso mantenida en el tiempo, no supone por sí sola una renuncia de derechos ni una modificación del título constitutivo.

Importancia práctica. El silencio de la comunidad no modifica los estatutos

Esta doctrina tiene especial relevancia en numerosos conflictos comunitarios relacionados con:

• Exoneraciones de gastos de portal, ascensor o limpieza.  Este argumento es muy utilizado por aquellos locales que llevan años sin contribuir a determinados gastos.
• Sistemas de reparto distintos a las cuotas estatutarias.
• Prácticas comunitarias mantenidas durante largos períodos de tiempo sin formalización en junta.

En todos estos casos, la jurisprudencia insiste en que las prácticas toleradas no pueden prevalecer sobre el contenido de los estatutos si no existe el correspondiente acuerdo unánime.

• Sentencias de interés:
• Sentencia del Tribunal Supremo núm. 124/2013 de 26 de febrero
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza núm. 83/2019 de 5 de febrero
•  Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias núm. 381/2020 de 28 de octubre

La jurisprudencia del Tribunal Supremo mantiene una posición firme: el silencio de la comunidad no puede interpretarse como un acuerdo tácito capaz de modificar los estatutos.

Conclusión

La tolerancia, la falta de reclamación o las prácticas mantenidas durante años no sustituyen las exigencias legales de unanimidad necesarias para alterar el régimen jurídico comunitario, garantizando así la seguridad jurídica y la estabilidad del sistema de propiedad horizontal.