La acción de cesación frente a la ocupación ilegal es un mecanismo que puede utilizar la comunidad de propietarios frente a la pasividad del propietario.
En muchos casos, el verdadero obstáculo para una solución eficaz no es solo la presencia del ocupante ilegal, sino la pasividad, desatención o imposibilidad de actuación del propietario de la vivienda.
Ante este escenario, la acción de cesación frente a la ocupación ilegal prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se erige como solución ante la ocupación ilegal.
La obligación del propietario y su proyección comunitaria. La acción de cesación frente a la ocupación ilegal
El artículo 7.2 LPH impone a los propietarios la obligación de no desarrollar en su vivienda o local actividades prohibidas por los estatutos. También les prohíbe realizar actividades que resulten dañosas para la finca o que sean molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Aunque la ocupación ilegal no sea llevada a cabo directamente por el propietario, la jurisprudencia ha señalado que su responsabilidad frente a la comunidad no desaparece por el mero hecho de que el inmueble esté ocupado por terceros. Esta responsabilidad se mantiene, especialmente, cuando el propietario tolera la ocupación, la consiente o no adopta medidas razonables para ponerle fin.
Supuestos frecuentes de inactividad del propietario
La inacción del propietario suele darse en determinados supuestos recurrentes:
- Entidades financieras: bancos o fondos de inversión que, tras procesos de ejecución hipotecaria, adquieren la propiedad del inmueble. Si bien, no ejercen un control efectivo sobre su posesión.
- Herencias yacentes: fallecimiento del titular sin aceptación de herencia.
- Propietarios ausentes o desinteresados: titulares que, aun conociendo la ocupación, no promueven acciones civiles o penales para el desalojo.
La legitimación activa de la comunidad de propietarios
Frente a la inacción del propietario, la comunidad de propietarios puede acudir a la acción de cesación frente a la ocupación ilegal . La clave reside en entender que la acción no se dirige a recuperar la posesión del inmueble sino a poner fin a las actividades ilícitas.
La jurisprudencia ha reconocido de forma reiterada la legitimación activa de la comunidad. Puede actuar a través de su presidente y previa autorización de la junta de propietarios. De este modo, la comunidad no queda a merced de la voluntad del titular registral.
Requisitos y procedimiento de la acción de cesación frente a la ocupación ilegal
Para el ejercicio válido de la acción de cesación, la LPH exige una serie de requisitos formales:
- Requerimiento previo al ocupante y, en su caso, al propietario, instándole al cese inmediato de la actividad prohibida.
- Acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por mayoría simple, autorizando al presidente para el ejercicio de acciones judiciales.
- Interposición de la demanda ante el juzgado competente, acreditando la existencia de actividades molestas, ilícitas o peligrosas.
La sentencia estimatoria puede acordar no solo el cese definitivo de la actividad. También la privación del derecho de uso de la vivienda por un plazo de hasta tres años. Además, del lanzamiento del ocupante.
Conclusión
La ocupación ilegal, unida a la inactividad del propietario, coloca a la comunidad de propietarios en una posición especialmente vulnerable. No obstante, la acción de cesación del artículo 7.2 LPH ofrece una respuesta jurídica sólida. Dicho artículo permite a la comunidad defender sus intereses sin quedar supeditada a la voluntad del titular del inmueble.
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