LOS EFECTOS DE LA MODIFICACIÓN DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN

Los efectos de la modificación de las cuotas de participación suelen generar conflictos en muchas comunidades de propietarios. Las cuotas determinan no sólo cuánto paga cada propietario en los gastos comunes.
Si bien es habitual que, con el paso del tiempo, algunos vecinos perciban que pagan más de lo que les corresponde o que el reparto de los gastos comunes no refleja la realidad del edificio.

¿Qué son las cuotas de participación?

Las cuotas de participación se establecen en el título constitutivo de la propiedad horizontal, según el artículo 3 de la LPH. A cada vivienda o local se le asigna una parte proporcional del total del edificio.
El artículo 5 indica los criterios para fijar esa cuota: la superficie útil del elemento privativo, su ubicación dentro del edificio, el uso previsible de los servicios comunes y otros factores que reflejen su valor relativo.
Estas cuotas sirven para dos cosas fundamentales:
– Determinar la participación en los gastos comunes (art. 9.1 e LPH).
– Establecer la ponderación del voto de cada propietario en las juntas (art. 17 LPH).

¿Se pueden modificar las cuotas de participación?

La modificación de las cuotas de participación es posible. Pero ese proceso no es sencillo ni frecuente, porque implica alterar un elemento esencial del título constitutivo de la comunidad.
No obstante, puede plantearse en varios supuestos:
– Errores en el cálculo original del coeficiente o asignación inicial incorrecta.
– Alteraciones estructurales del edificio, como ampliaciones, divisiones, agregaciones o reformas sustanciales.
– Cambios en el uso o aprovechamiento de los elementos comunes. Ejemplo: instalación de ascensores
– Discrepancias evidentes entre la superficie real de los elementos privativos y la que figura en el título.

¿Qué requisitos exige la ley?

El art.17.6 de la LPH exige la unanimidad de todos los propietarios, así como de cuotas de participación.
La exigencia de unanimidad se justifica porque las cuotas determinan tanto el voto como la obligación de contribuir a los gastos.
Sin embargo, cuando lo que se pretende es cambiar el sistema de reparto de gastos la jurisprudencia admite que baste una mayoría simple si ha existido tolerancia prolongada y no se ha formalizado la modificación del título.

¿Y si no hay unanimidad?

Cuando no se logra el acuerdo unánime, el propietario que considere injusta su cuota puede acudir a la vía judicial. Lo hará mediante un procedimiento declarativo ordinario en el que solicitará que el juez declare la nulidad o rectificación del coeficiente.
El propietario tendrá que probar que las cuotas actuales son erróneas o contrarias a los criterios legales. Para ello, suele requerirse prueba pericial que acredite la proporcionalidad correcta conforme a la superficie, uso y situación de cada elemento.
Si la sentencia es favorable, el juez ordenará modificar el título constitutivo y, en consecuencia, se podrá proceder a su inscripción registral.

Los efectos de la modificación de las cuotas de participación.

Los efectos de la modificación de las cuotas de participación son que unas nuevas cuotas que afectan para:

– Determinar la participación en los gastos comunes (art. 9.1 e LPH).
– Establecer la ponderación del voto de cada propietario en las juntas (art. 17 LPH).

Inscripción registral y efectos frente a terceros de la modificación de las cuotas de participación,

La modificación de las cuotas de participación debe elevarse a escritura pública. Y, para que tenga eficacia frente a terceros, inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por ejemplo, frente a nuevos propietarios.