LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

La cuota de participación en la comunidad de propietarios viene fijada en el título constitutivo. La cuota de participación es el porcentaje que representa cada vivienda o local dentro del conjunto total del inmueble.
Dicha cuota de participación sirve para:
– Determinar la participación de cada propietario en los elementos comunes.
– Establecer la aportación de cada propietario a los gastos generales.
– Determinar el peso del voto de cada propietario en las juntas.

Fijación de la cuota de participación en la comunidad de propietarios

La cuota de participación viene fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en la escritura de división del edificio. También suele indicarse en la escritura de compraventa.

Cálculo de la cuota de participación en la comunidad de propietarios

La cuota de participación se calcula en virtud de lo establecido en el articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Los factores a tener en cuenta son:
– La superficie útil del piso o local en relación con el inmueble.
– La ubicación: si está en planta baja o ático, interior o exterior.
– El uso previsto que va a efectuar de los servicios y elementos comunes: un local no va a hacer el mismo uso que un piso.
Por tanto, un piso o local de la misma superficie pueden tener cuotas diferentes. Lo mismo ocurre con dos pisos, si uno es interior y el otro da a fachada; o si uno usa ascensor y otro no.

¿Quién fija la cuota de participación en la comunidad de propietarios?

La cuota de participación puede ser fijada de tres formas diferentes:
– Por el promotor o propietario único del edificio al constituir la división horizontal.
En la mayoría de los casos, el edificio pertenece inicialmente a un único titular: el promotor inmobiliario. Este, antes de vender las viviendas o locales, otorga la escritura de división horizontal, que constituye el título fundacional de la comunidad.
– Por acuerdo de todos los propietarios existentes.
En ocasiones, la propiedad horizontal se constituye a posteriori, cuando varios copropietarios de un inmueble deciden dividirlo en pisos o locales independientes.
En este supuesto, la cuota no puede ser fijada por uno solo de ellos, sino que requiere el consentimiento unánime de todos. Dicha unanimidad es necesaria tanto para aprobar la división como para determinar las cuotas, que deberán constar expresamente en el título constitutivo.
– Por laudo arbitral o resolución judicial.
Excepcionalmente, si entre los propietarios no existe acuerdo sobre cómo fijar las cuotas, cualquiera de ellos puede acudir a los tribunales. Así será un juez quien determine la cuota correspondiente a cada elemento privativo.
En estos casos, el juez suele basarse en informes periciales técnicos que valoran las superficies, localización y características de los pisos o locales.

Impugnación de la cuota de participación

Cuando un propietario no está conforme con la cuota de participación que figura en el título constitutivo, puede impugnarla judicialmente.  Pero esta posibilidad es excepcional. La Ley de Propiedad Horizontal no permite modificar las cuotas por simple desacuerdo. El error debe de ser manifiesto o las cifras deben ser arbitrarias o contrarias a los criterios del artículo 5 LPH.
El propietario deberá acreditar que la cuota asignada no guarda relación con la superficie, ubicación o uso real del inmueble. Si el juez estima la demanda, dictará sentencia ordenando la rectificación de la cuota.  También ordenará su inscripción en el Registro de la Propiedad. En caso contrario, se mantiene la establecida en el título constitutivo, pues se presume válida y ajustada a derecho.