LOS CERRAMIENTOS NO AUTORIZADOS POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Los cerramientos no autorizados por la comunidad de propietarios suelen consistir en cerrar terrazas o balcones sin el consentimiento de la comunidad.

A menudo, los propietarios buscan ganar espacio o mejorar la eficiencia energética de su vivienda, pero olvidan que están modificando elementos comunes del edificio, lo que puede implicar la nulidad de la obra y la obligación de demolerla.

Por ello, este artículo se va a centrar en la posibilidad de su legalización.

Marco legal aplicable  en los cerramientos no autorizados por la comunidad de propietarios

El artículo 7.1 de la LPH establece que los propietarios no pueden realizar obras que alteren la estructura del edificio, la configuración exterior o elementos comunes sin la debida autorización de la comunidad.

¿Cuándo se puede legalizar un cerramiento?

Se podrá legalizar en los siguientes casos:

• Cuando lo permitan los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Si en junta de propietarios se ha acordado la posibilidad de realizar cerramientos.
• Cuando exista autorización expresa de la comunidad de propietarios.
• Si hay consentimiento tácito por la comunidad de propietarios.
• Cuando varios propietarios ya hayan realizado cerramientos sin contar con el visto bueno de la Comunidad. Y la comunidad no les haya obligado a quitarlos.

• Consentimiento tácito en los cerramientos no autorizados por la comunidad de propietarios

El consentimiento tácito surge cuando la comunidad de propietarios, aun sin haber otorgado autorización, tolera durante un largo periodo de tiempo una determinada obra o actuación realizada por uno de los vecinos. Durante ese periodo de tiempo la comunidad no debe de mostrar oposición alguna.

En estos casos, los tribunales interpretan esa inactividad o pasividad prolongada como una forma de consentimiento. Y ello, siempre y cuando exista un conocimiento claro y efectivo de las obras.

¿Cuánto tiempo ha de pasar para considerar que hay consentimiento tácito? No hay un criterio unánime, habrá que estar al caso concreto. A modo ejemplificativo:

• La STS de 23 de febrero de 2009 declaró la presencia de consentimiento tácito en unas obras de cerramiento realizadas hace 8 años.
• La STS de 5 de noviembre de 2008 declaró la presencia de consentimiento tácito en unas obras de cerramiento realizadas hacía más de 7 años.
• Y la STS de 23 de julio de 2004, que declaró la presencia de consentimiento tácito en unas obras que llevaban más de 10 años.

• Existencia de otros cerramientos

Puede darse la situación de que en una comunidad de propietarios existan otros cerramientos anteriores realizados por vecinos sin autorización formal. Y, respecto de los cuales la comunidad nunca se haya pronunciado ni haya ejercido acción alguna para su retirada. Pero, por el contrario, sí que se pronuncie sobre la ilegalidad de un nuevo cerramiento.

Esto podría entenderse que está vulnerando el principio de igualdad reconocido en el artículo 14 de la Constitución Española.

Sentencias sobre los cerramientos no autorizados por la comunidad de propietarios

Sobre este extremo se pronuncia, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 925/2011, de 12 de diciembre de 2011. Así, el Alto Tribunal considera que la comunidad no puede aplicar sus reglas de manera arbitraria o discriminatoria, sancionando a unos propietarios y tolerando la misma conducta en otros. Por ello, sostuvo que el principio de igualdad puede operar como un límite frente al ejercicio contradictorio o incoherente de los derechos comunitarios.

No obstante, el Tribunal precisó que no bastaba con que la existencia de otros cerramientos para legitimar uno nuevo. La clave está en determinar si esos cerramientos previos fueron consentidos expresa o tácitamente por la comunidad. Además, de si han modificado sustancialmente la estética del edificio. Y, sobre todo, si la actuación impugnada mantiene coherencia con lo ya tolerado.