LA IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS POR DEFECTOS EN LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

La impugnación de acuerdos por defectos en la convocatoria de la junta de propietarios plantea cuestiones esenciales en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.

El incumplimiento de requisitos como el plazo mínimo de antelación, la correcta notificación a todos los comuneros o la inclusión detallada del orden del día puede determinar la validez de lo acordado.

No obstante, no todos los defectos producen automáticamente la nulidad. En relación con los defectos de convocatoria, sólo se consideran relevantes aquellos que impiden o dificultan realmente el derecho de información y participación de los propietarios.

Plazos de convocatoria. La impugnación de acuerdos por defectos en la convocatoria de la junta de propietarios

• Juntas ordinarias: deben convocarse con al menos seis días de antelación.
• Juntas extraordinarias: no tienen plazo legal fijo. Sin embargo, la jurisprudencia exige que se convoquen con tiempo suficiente para que los propietarios conozcan los asuntos y puedan acudir.
• Cómputo del plazo: se aplica el artículo 5.1 del Código Civil.  Los plazos en días se cuentan desde el día siguiente al de la convocatoria, excluyendo el inicial e incluyendo el final.

Si los estatutos de la comunidad establecen plazos más amplios o formas concretas de notificación, deben cumplirse estrictamente.

Notificación de la convocatoria. La impugnación de acuerdos por defectos en la convocatoria de la junta de propietarios

• El propietario debe designar un domicilio en España para notificaciones. Si no lo hace, se entiende que lo es su vivienda o local en la finca.
• Si no se puede entregar la notificación, se admite la colocación en el tablón de anuncios o en lugar visible. En ese caso, la notificación se entiende practicada a los tres días naturales.
• Se admiten varios medios: correo postal, burofax, correo electrónico, entrega en mano o en buzón.

Plazos para impugnar acuerdos. La impugnación de acuerdos por defectos en la convocatoria de la junta de propietarios

• Tres meses desde la notificación del acuerdo para la mayoría de los casos.
• Un año cuando se trata de acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos.

• Si un propietario asiste a la Junta y participa sin objeción, se entiende que acepta tácitamente la convocatoria y no podrá luego impugnar alegando defectos formales.
• Si quiere conservar su derecho a impugnar, debe formular protesta al inicio de la reunión, dejando constancia en el acta.
• Los defectos también pueden considerarse subsanados si, aunque la convocatoria fuera irregular, el propietario tuvo conocimiento efectivo del orden del día y de los asuntos a tratar, y no se le impidió participar en condiciones de igualdad.

Errores formales más habituales

• Orden del día incompleto o genérico. Adoptar acuerdos no incluidos dentro del orden del día. O, aprobar acuerdos dentro de un punto ambiguo como “ruegos y preguntas”.
• Notificación defectuosa. No llegar a todos los propietarios o hacerse en un domicilio incorrecto.
• Falta de plazo legal: convocar una junta ordinaria con menos de seis días de antelación. O una extraordinaria con muy poco plazo de antelación.
• Segunda convocatoria incorrecta. No indicar hora ni condiciones de validez para celebrarla.
• No respetar estatutos. Ignorar plazos o formas de notificación previstos por la propia comunidad.

En conclusión, el problema no es que la convocatoria cumpla con todos los requisitos legales, sino si el defecto afectó de forma real al derecho de información o participación. Para prevenir problemas, lo conveniente es que la convocatoria se redacte de forma clara, incluyendo un orden del día detallado, respetando plazos y las notificaciones sean fehacientes.