EL VOTO DEL PROPIETARIO DE VARIOS INMUEBLES

El voto del propietario de varios inmuebles en una misma comunidad se computa de la manera que vamos a explicar en el presente artículo.

Es doctrina jurisprudencial que el titular de varios elementos privativos (por ejemplo, dos viviendas y un local en el mismo edificio) no tiene un voto por cada inmueble, sino un único voto como titular. Así, la jurisprudencia diferencia entre el voto personal (número de propietarios) y el voto económico (cuotas de participación).

Sin embargo, en cuanto a las cuotas de participación estas se sumarán. Es decir, se tendrán en cuenta las cuotas de todos los inmuebles que posea.

Ejemplo.  El voto del propietario de varios inmuebles

-El propietario A tiene tres inmuebles cuya suma de cuotas equivale al 20% del total del edificio, y el resto de propietarios suman el 80%. En una votación su voto se computará como 1 voto (de un propietario), pero con un 20% de cuota.

Esto es importante, dependiendo de ante qué tipo de acuerdo nos encontremos. Así, ya sabemos, que dependiendo del acuerdo a aprobar se exige una determinada mayoría y cuota de participación.

Sentencia del Tribunal Supremo. El voto del propietario de varios inmuebles

A este respecto, se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1995, la cual sentó doctrina. El Alto Tribunal aclara que la Ley de Propiedad Horizontal no otorga un voto por cada inmueble, sino un único voto por propietario, con independencia del número de elementos que tenga en propiedad. A efectos de las votaciones en Junta, se exige la concurrencia de dos mayorías simultáneas:

• Una mayoría personal, en la que se computa un voto por cada propietario, independientemente de cuántos inmuebles posea.
• Una mayoría económica, en la que se considera la cuota global de participación del propietario, suma de todas las que correspondan a sus diferentes propiedades.

En consecuencia, un propietario con varios pisos vota una sola vez, pero su voto tiene el peso económico correspondiente al conjunto de sus inmuebles. Esta interpretación evita que un mismo titular multiplique su capacidad de decisión por la mera acumulación de bienes.

Excepciones o situaciones especiales sobre el voto del propietario de varios inmuebles

• Copropiedad con distintos titulares: cuando varios inmuebles están a nombre de personas distintas, cada uno de ellos tiene su propio voto como titular registral.
• Personas jurídicas o entidades: si una sola sociedad es titular de varios inmuebles, se aplica igualmente la regla del voto único con una cuota acumulada.
• Voto delegado: el propietario puede delegar su voto (art. 15.1 LPH), pero sigue siendo un único voto, aunque delegue en un tercero.

Conclusión

En el régimen de propiedad horizontal, cada propietario tiene un único voto personal. Así, este no se multiplique por el número de inmuebles de los que se sea titular. En cambio, la cuota de participación sí se acumula, siendo determinante en el cálculo de la mayoría económica.

Otras sentencias de interés

• Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2005.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª de 21 de enero de 2019.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3ª) de 14 de abril de 2011.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 5ª) de 26 de julio de 2010