LA NULIDAD DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS

La nulidad de los acuerdos comunitarios tendrá lugar cuando estos vulneren una ley distinta a la ley de Propiedad Horizontal.
En artículos anteriores, ya hemos indicado las  causas por las que se pueden impugnar los acuerdos en la Comunidad de Propietarios. A saber:
– Vulneración de la ley o de los Estatutos
– Resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
– Supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
– Se hayan adoptado con abuso de derecho.

Cuándo se da la nulidad de los acuerdos comunitarios

Solo podrán ser nulos de pleno derecho los acuerdos adoptados que vulneren una ley distinta a la ley de Propiedad Horizontal. Si vulneran la ley de propiedad horizontal los estatutos serán anulables. Lo mismo ocurre cuando el acuerdo adoptado se encuadre dentro de alguna de las otras tres causas.

Plazo para solicitar la nulidad de los acuerdos comunitarios

Los acuerdos nulos de pleno derecho, es decir, los que vulneren una ley distinta a la LPH, pueden ser impugnados en cualquier momento.
Los acuerdos anulables tienen un plazo de caducidad. Así, el plazo para su impugnación es:
– 1 año: cuando vulneren la ley de propiedad horizontal o los Estatutos
– 3 meses: en el resto de casos. Es decir,  cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. O cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo. Y finalmente, cuando se hayan adoptado con abuso de derecho.

Jurisprudencia sobre nulidad de acuerdos comunitarios

Entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2014 o 30 de marzo de 2005, determinan:
– La más grave calificación de nulidad radical o absoluta es solamente para aquellos acuerdos que infrinjan cualquier ley diferente a la LPH. También para aquellos acuerdos que puedan ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley.
– Los acuerdos nulos de pleno derecho son insubsanables por el transcurso del tiempo.
– Los acuerdos que vulneran la LPH o los Estatutos son meramente anulables. Es por ello, que si estos no se impugnan en el plazo establecido en la LPH quedan convalidados.
Ejemplo: se adopta un acuerdo comunitario sobre alteración de elementos comunes, por mayoría en vez de por unanimidad. Al tratarse de una infracción de la LPH si no se impugna en el plazo de 1 año será convalidado.

Diferencias entre acuerdo nulo y anulable.

Por tanto, la principal diferencia entre un acuerdo nulo y uno anulable es su convalidación. Así, un acuerdo nulo de pleno derecho nunca será convalidado. Mientras que, un acuerdo anulable si no se impugna en el plazo indicado se considerará válido y eficaz.
Esta doctrina, se ha extendido incluso para aquellos acuerdos que exigen la unanimidad. Si bien, hay Tribunales de Justicia como el de Cataluña que no comparten este criterio. Así, el Tribunal considera que los acuerdos que carecen del quórum necesario para su aprobación nunca han llegado ha existir. Y, por tanto, no es posible su convalidación con el transcurso del tiempo.