La legitimación del presidente para reclamar por daños constructivos contra los agentes de la edificación constituye un criterio consolidado en la jurisprudencia.
El artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el presidente ostenta “la representación de la comunidad en juicio y fuera de él”. Esta norma le atribuye legitimación procesal para actuar en defensa de los intereses colectivos. Sin embargo, la LPH no regula expresamente si dicha representación se extiende a los elementos privativos.
Frente a este vacío, la doctrina y la jurisprudencia han determinado la legitimación del presidente para reclamar por daños privativos.
Así, es doctrina jurisprudencial que el presidente de la Comunidad de Propietarios podrá reclamar tanto los daños en elementos comunes como privativos. Es decir, no será necesario que los propietarios de los elementos privativos intervengan en su propio nombre. Y ello, con el fin de evitar que todos los propietarios tengan que demandar de forma individual.
Necesidad de acuerdo previo. La legitimación del presidente para reclamar por daños constructivos
Si bien el presidente tiene legitimación para reclamar daños comunes y privativos es necesario que sea acordado en Junta. Así, en el acuerdo deberá de constar que se autoriza al presidente a dar solución judicial a los diversos problemas constructivos que el edificio adolece.
Aunque muchos tribunales no lo consideran necesario, es recomendable adoptar ciertas precauciones formales. Es conveniente que el acuerdo de la junta sea claro y específico. Y que se indique expresamente que se autoriza al presidente a ejercitar la acción judicial tanto sobre los defectos en elementos comunes como en privativos.
Necesidad de indicar la acción a ejercitar. La legitimación del presidente para reclamar por daños constructivos
El Alto Tribunal ha establecido que no es necesario que el acta de la junta detalle el tipo exacto de acción judicial a interponer. Así, es suficiente con que se autorice al presidente a reclamar en nombre de los comuneros.
Este mandato general, si no ha sido impugnado, legitima al presidente para ejercer acciones en cumplimiento del interés colectivo. Es decir, se reconoce una presunción de autorización al presidente, mientras no se acredite lo contrario. Y mientras, no haya oposición expresa de los propietarios afectados.
Necesidad de autorización expresa de los propietarios afectados. La legitimación del presidente para reclamar por daños constructivos
En concordancia con lo anterior, en los casos de reclamación de vicios constructivos no será necesaria una autorización expresa de los propietarios. Así, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales.
Y ello, porque se entiende que el Presidente actúa en beneficio de la comunidad de Propietarios.
En conclusión, el Presidente está legitimado para reclamar por defectos constructivos que afecten tanto a elementos comunes como privativos. Así, permitir que el presidente actúe en representación de todos los comuneros evita la fragmentación del proceso judicial. Además, de disminuir costes y tiempos.
Sentencias de interés:
- Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm. 383/2017 de 16 de junio.
- Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm. 756/2014 de 7 de enero de 2015.
- Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm. 183/2014 de 11 de abril.
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