La nueva regulación de los pisos turísticos en comunidades de propietarios viene introducida por la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025. Es decir, por la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Esta reforma, que entró en vigor el 3 de abril de 2025, supone un cambio de paradigma. Así, pasamos de un sistema permisivo a otro que por defecto restringe el uso turístico, salvo aprobación expresa de la comunidad.
Cambios principales introducidos por la reforma. La nueva regulación de los pisos turísticos en comunidades de propietarios
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Prohibición del uso turístico por defecto
Se presume la prohibición de uso turístico de las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Así, el propietario que desee realizar el ejercicio de actividad turística deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Esta aprobación requiere el voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
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Mayoría reforzada para decisiones sobre pisos turísticos
Cualquier acuerdo de la comunidad sobre el uso turístico debe ser aprobado por los propietarios. Este acuerdo puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir dicha actividad.
El acuerdo requiere el voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
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Incremento de las cuotas de participación
La comunidad podrá acordar, también por mayoría de 3/5 partes del total, un incremento de hasta el 20% de los gastos comunes para las viviendas destinadas a uso turístico.
Esta medida busca compensar los mayores costes que, en ocasiones, generan estas actividades (mantenimiento, ascensores, limpieza, etc.).
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Mecanismos de control y sanción
Además del cambio normativo, se refuerzan los mecanismos de ejecución. Así, el presidente podrá requerir el cese inmediato de la actividad turística no autorizada. Y ello, bien sea a instancia propia o a petición de cualquier propietario o residente.
Si el requerimiento no se atiende, se podrán iniciar las acciones judiciales correspondientes. En este caso, acción de cesación de actividad.
Excepciones
No resultará de aplicación a aquellos propietarios que estaban ejerciendo legalmente el uso turístico. Es decir, la norma no tiene carácter retroactivo.
Por tanto, si un propietario estaba ejerciendo la actividad turística antes del 3 de abril de 2025, podrá seguir haciéndolo. Siempre y cuando se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística
Conclusión
La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal mediante la Ley Orgánica 1/2025 representa un cambio significativo en la regulación de las viviendas de uso turístico. Esta medida, supone un incremento en la potestad decisoria de las comunidades de propietarios.
Así mismo, con esta medida se busca evitar tener que acudir a la vía judicial para la resolución de conflictos. Si bien, el hecho de ser necesaria la mayoría de 3/5 implica que las decesiones no se tomen a la ligera. Cosa distinta ocurriría si solamente fueran necesaria la mayoría simple.
En definitiva, se pretende así salvaguardar los intereses colectivos de los propietarios. Como pueden ser el descanso, la seguridad o el uso habitual del inmueble.
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