LA RESPONSABILIDAD POR FILTRACIONES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La responsabilidad por filtraciones en las comunidades de propietarios puede generar conflicto. Lo realmente importante es conocer el origen o la causa de esas filtraciones.

Así, si las filtraciones provienen de algún elemento común la Comunidad de Propietarios debe responder.

Hoy analizamos una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que arroja luz sobre esta problemática. En concreto, la SAP de Madrid núm. 506/2024 de 3 de diciembre.

Antecedentes de hecho.  La responsabilidad por filtraciones en las comunidades de propietarios 

El caso enfrentaba a la propietaria de una vivienda afectada por humedades contra otra copropietaria.

El origen de la disputa fue la aparición de humedades en el salón de la vivienda de la demandante. Según su versión, la causa de las filtraciones estaba en la falta de mantenimiento de la terraza de la vivienda superior. La terraza era propiedad de la demandada.

Sin embargo, el informe pericial concluyó que la filtración se debía al mal estado de la impermeabilización de la cubierta. En concreto, de la tela asfáltica. Así, el problema no era el uso indebido o falta de mantenimiento de la terraza como espacio de uso privativo.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, y la actora recurrió en apelación ante la Audiencia Provincial.

Fundamentos jurídicos. La responsabilidad por filtraciones en las comunidades de propietarios 

La Audiencia Provincial analizó el problema a la luz de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y del Código Civil. La clave residía en diferenciar si el origen del daño derivaba de un elemento privativo o de un elemento común.

El Tribunal recordó que, aunque el uso de una terraza sea asignado en exclusiva a un propietario, sigue siendo un elemento común. Salvo que el título constitutivo disponga lo contrario.

En este caso concreto, la terraza se reconocía como privativa en las escrituras. Sin embargo, el problema técnico se localizó en la tela asfáltica que impermeabilizaba la cubierta. Siendo este un elemento estructural y, por tanto, común.

Así, como bien señalada el Tribunal, hay que diferencia, según determina la jurisprudencia del Tribunal Supremo:

• Si la causa es el mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización: corresponde a la Comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios.
• Si la causa es el mal estado del solado o pavimente por falta de cuidado del propietario: el propietario será quien esté obligado a la ejecución de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios.

Fallo de la sentencia. La responsabilidad por filtraciones en las comunidades de propietarios 

La Audiencia desestimó el recurso de apelación, confirmando íntegramente la sentencia inicial. La propietaria de la terraza no era responsable, al no haberse acreditado un mal uso, ni falta de mantenimiento por su parte. Por tanto, la reclamación debía dirigirse contra la comunidad de propietarios, no contra la demandada ni su aseguradora.

Conclusión

Esta sentencia es un excelente recordatorio de la importancia de diferenciar entre el uso privativo de un elemento y su naturaleza jurídica.

Así, aunque una terraza sea de uso exclusivo, su estructura y la impermeabilización que protege la edificación son elementos comunes. Y, por ende, cuya reparación es competencia de la comunidad.